老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點(diǎn)和最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。

老舊小區(qū)加裝電梯是居民熱切期盼，但實(shí)際執(zhí)行起來卻困難重重的一件事。2020年7月出臺(tái)的國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成對(duì)2000年底前建成并需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬個(gè)，加裝電梯需求大。

一些興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更為久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)，樓層多在五層至六層。居住在這些小區(qū)較高樓層且年長(zhǎng)的居民對(duì)于加裝電梯有強(qiáng)烈需求。然而老舊小區(qū)加裝電梯面臨眾多十分復(fù)雜的情況，近年來能夠順利加裝電梯的小區(qū)還是少數(shù)。比如某加裝電梯工作室統(tǒng)計(jì)，僅上海地區(qū)，近年來就接到了幾百個(gè)咨詢案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請(qǐng)總量的3%。

具體面臨哪些難處？

其一，意見難統(tǒng)一。往往住在高樓層的居民愿望強(qiáng)烈，住在低樓層、地下室的居民由于加裝電梯后受益不大，甚至將面臨更多采光、噪音等問題，于是持反對(duì)態(tài)度。高低樓層的居民意見很難達(dá)成一致。

其二，資金來源難。一部電梯通常幾十萬元，一層和地下室居民往往不參與出資，分?jǐn)偟狡渌舻募友b費(fèi)用有時(shí)達(dá)五六萬元，盡管很多城市會(huì)有政府補(bǔ)貼，但對(duì)于很多老舊小區(qū)居民來說仍是不小的負(fù)擔(dān)。

其三，費(fèi)用分?jǐn)傠y達(dá)成共識(shí)。電梯安裝后，還有日常運(yùn)行和保養(yǎng)維修費(fèi)用，這些資金該誰出，又怎么進(jìn)行分?jǐn)?，也需要居民反?fù)協(xié)商決定，每一戶居民都有各自訴求。

總體而言，老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點(diǎn)和最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。

加裝電梯起決定作用的是整個(gè)單元內(nèi)業(yè)主的意志。小區(qū)居民作為加裝電梯的申請(qǐng)人，可以委托業(yè)主委員會(huì)、老舊小區(qū)住宅原產(chǎn)權(quán)單位、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等作為受托人，推進(jìn)加裝電梯工作。受托人應(yīng)該積極溝通協(xié)調(diào)，推動(dòng)業(yè)主們友好協(xié)商，處理好相鄰關(guān)系。避免支持加裝的業(yè)主不顧反對(duì)強(qiáng)裝，反對(duì)的業(yè)主對(duì)加裝實(shí)施強(qiáng)力阻撓等不和諧狀況出現(xiàn)。

根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。從一些城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，征求上述“雙三分之二，雙四分之三”業(yè)主同意后再進(jìn)行加裝比較合理。

加裝電梯的資金來源應(yīng)該更加多元化。本著誰受益誰出資的原則，資金主要來源應(yīng)該是需要加裝電梯的業(yè)主。根據(jù)一些地方經(jīng)驗(yàn)，地方財(cái)政對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯給予一定財(cái)政補(bǔ)貼。比如北京市在2019年曾明確，“加裝電梯市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼每部最高64萬元，各區(qū)結(jié)合實(shí)際制定補(bǔ)助政策，其余資金由企業(yè)、個(gè)人承擔(dān)”。為了拓寬資金渠道，可以允許出資加裝電梯中繳存住房公積金的業(yè)主，提取住房公積金用于支付加裝電梯個(gè)人分?jǐn)傎M(fèi)用。此外，還可以按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金用于加裝電梯。

分?jǐn)偨ㄔO(shè)和管理資金應(yīng)該更加科學(xué)合理，并探索多種模式。業(yè)主可以根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)偧友b電梯資金。通常認(rèn)為比較合理的狀況是，高樓層居民得利較多，應(yīng)多分?jǐn)?。一層和地下室居民如果在采光、噪音方面的確有相應(yīng)損失，可以獲得一定補(bǔ)償。中樓層得利少些，可以少分?jǐn)?。加裝電梯還可以和小區(qū)停車位等問題一起捆綁解決，對(duì)于低樓層用不上電梯的居民可以給予停車位使用上的便利或者費(fèi)用減免作為補(bǔ)償。

一些城市除了業(yè)主自籌自建、產(chǎn)權(quán)單位出資之外，還探索一種代建租賃的模式，第三方作為實(shí)施主體負(fù)責(zé)出資加裝電梯和后續(xù)維護(hù)，業(yè)主乘坐刷卡付費(fèi)或者按期付費(fèi)，不需要居民的前期投入。此外，在當(dāng)前很多老舊小區(qū)引入社會(huì)力量對(duì)小區(qū)全面改造的背景下，社區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以聯(lián)合物業(yè)企業(yè)，將電梯廣告收入、盤活小區(qū)閑散空間獲得的租金收入、停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等作為綜合收入來源。進(jìn)而將加裝電梯、小區(qū)環(huán)境修繕翻新、水電路氣改造等費(fèi)用一并整體考慮，有利于形成老舊小區(qū)改造的良性循環(huán)以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點(diǎn)和最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。

老舊小區(qū)加裝電梯是居民熱切期盼，但實(shí)際執(zhí)行起來卻困難重重的一件事。2020年7月出臺(tái)的國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成對(duì)2000年底前建成并需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬個(gè)，加裝電梯需求大。

一些興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更為久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)，樓層多在五層至六層。居住在這些小區(qū)較高樓層且年長(zhǎng)的居民對(duì)于加裝電梯有強(qiáng)烈需求。然而老舊小區(qū)加裝電梯面臨眾多十分復(fù)雜的情況，近年來能夠順利加裝電梯的小區(qū)還是少數(shù)。比如某加裝電梯工作室統(tǒng)計(jì)，僅上海地區(qū)，近年來就接到了幾百個(gè)咨詢案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請(qǐng)總量的3%。

具體面臨哪些難處？

其一，意見難統(tǒng)一。往往住在高樓層的居民愿望強(qiáng)烈，住在低樓層、地下室的居民由于加裝電梯后受益不大，甚至將面臨更多采光、噪音等問題，于是持反對(duì)態(tài)度。高低樓層的居民意見很難達(dá)成一致。

其二，資金來源難。一部電梯通常幾十萬元，一層和地下室居民往往不參與出資，分?jǐn)偟狡渌舻募友b費(fèi)用有時(shí)達(dá)五六萬元，盡管很多城市會(huì)有政府補(bǔ)貼，但對(duì)于很多老舊小區(qū)居民來說仍是不小的負(fù)擔(dān)。

其三，費(fèi)用分?jǐn)傠y達(dá)成共識(shí)。電梯安裝后，還有日常運(yùn)行和保養(yǎng)維修費(fèi)用，這些資金該誰出，又怎么進(jìn)行分?jǐn)偅残枰用穹磸?fù)協(xié)商決定，每一戶居民都有各自訴求。

總體而言，老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點(diǎn)和最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。

加裝電梯起決定作用的是整個(gè)單元內(nèi)業(yè)主的意志。小區(qū)居民作為加裝電梯的申請(qǐng)人，可以委托業(yè)主委員會(huì)、老舊小區(qū)住宅原產(chǎn)權(quán)單位、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等作為受托人，推進(jìn)加裝電梯工作。受托人應(yīng)該積極溝通協(xié)調(diào)，推動(dòng)業(yè)主們友好協(xié)商，處理好相鄰關(guān)系。避免支持加裝的業(yè)主不顧反對(duì)強(qiáng)裝，反對(duì)的業(yè)主對(duì)加裝實(shí)施強(qiáng)力阻撓等不和諧狀況出現(xiàn)。

根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。從一些城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，征求上述“雙三分之二，雙四分之三”業(yè)主同意后再進(jìn)行加裝比較合理。

加裝電梯的資金來源應(yīng)該更加多元化。本著誰受益誰出資的原則，資金主要來源應(yīng)該是需要加裝電梯的業(yè)主。根據(jù)一些地方經(jīng)驗(yàn)，地方財(cái)政對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯給予一定財(cái)政補(bǔ)貼。比如北京市在2019年曾明確，“加裝電梯市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼每部最高64萬元，各區(qū)結(jié)合實(shí)際制定補(bǔ)助政策，其余資金由企業(yè)、個(gè)人承擔(dān)”。為了拓寬資金渠道，可以允許出資加裝電梯中繳存住房公積金的業(yè)主，提取住房公積金用于支付加裝電梯個(gè)人分?jǐn)傎M(fèi)用。此外，還可以按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金用于加裝電梯。

分?jǐn)偨ㄔO(shè)和管理資金應(yīng)該更加科學(xué)合理，并探索多種模式。業(yè)主可以根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)偧友b電梯資金。通常認(rèn)為比較合理的狀況是，高樓層居民得利較多，應(yīng)多分?jǐn)?。一層和地下室居民如果在采光、噪音方面的確有相應(yīng)損失，可以獲得一定補(bǔ)償。中樓層得利少些，可以少分?jǐn)?。加裝電梯還可以和小區(qū)停車位等問題一起捆綁解決，對(duì)于低樓層用不上電梯的居民可以給予停車位使用上的便利或者費(fèi)用減免作為補(bǔ)償。

一些城市除了業(yè)主自籌自建、產(chǎn)權(quán)單位出資之外，還探索一種代建租賃的模式，第三方作為實(shí)施主體負(fù)責(zé)出資加裝電梯和后續(xù)維護(hù)，業(yè)主乘坐刷卡付費(fèi)或者按期付費(fèi)，不需要居民的前期投入。此外，在當(dāng)前很多老舊小區(qū)引入社會(huì)力量對(duì)小區(qū)全面改造的背景下，社區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以聯(lián)合物業(yè)企業(yè)，將電梯廣告收入、盤活小區(qū)閑散空間獲得的租金收入、停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等作為綜合收入來源。進(jìn)而將加裝電梯、小區(qū)環(huán)境修繕翻新、水電路氣改造等費(fèi)用一并整體考慮，有利于形成老舊小區(qū)改造的良性循環(huán)以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。